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ウダウダ工務店日記・・・
兵庫県宝塚市にある工務店のウダウダ日記・・・


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 2008/01/09 Wed 00:22:00
阪急山手台宅地分譲「阪急阪神共同事業による区画」阪急山手台宅地分譲「分譲地メイン道路」 3月ほど前だろうか、一度レポートした阪急宝塚山手台の売行き等が気になったので、年末に知り合いの不動産屋と見に行った、前は会員限定区画しか販売してなかったが、今回は通常の区画も販売されしばらく経っていたので、同行した不動産屋の方と共に色々見てきたのでその後をリポートしたい。 阪急山手台宅地分譲「売行きの良い北向き区画」阪急山手台宅地分譲「次期販売予定南向き区画」
 今回の宅地の概要は前の記事を見ていただくとして、前回と変わっていたのは、売れた区画の1部がぼちぼち建築が始まり、前は気づかなかった、阪神阪急合同の分譲区画があり、そこの区画だけ多くの家が建築途中であった、まさか分譲を計画されてるとは思わず少々驚いた、というのは阪急は建築部門から撤退したはずだと思ったのだが、これも企業統合による新企画なのだろうか?まだ値段は書いてなかったが、おそらく北向き5000~5500万南向き5500~6000万ぐらいだろうか?建築の実績があんまりない両企業の分譲住宅は知名度だけでどこまで売れるだろうか?非常にこれも興味深い。
阪急山手台宅地分譲「最前列南向き区画①」阪急山手台宅地分譲「最前列南向き区画②」
 前の記事でも書いたようにバブル後に売り出された1期の区画により明らかに予算が削られた造成で、4枚目の写真は山手台1期でも見られた南向きの掘込みガレージ付きの区画であるが、階段部分は1期の造成では階段が作られてたが、今回は写真のように土が勾配つけて盛られてるだけである、次が一番象徴的なのだが、5枚目と6枚目の写真は同じ区画であるが、左側に少し背の高い擁壁があるだけで、ほど斜面である、これではガレージとか階段位置など決められてないので自由なレイアウトはできるが、これ区画を見て素人の方がどんな家に建つのか想像つくだろうか??それとこの区画は最前列なので、買われる方は気品のある?ハウスメーカーで建てるであろう、そうなれば2台分のガレージ階段等々だけでメーカーならほど1000万ぐらいはもっていかれそうだ、新興住宅地でここまで造成費のかかりそうな物件もあっまりと言うか初めて見た、今回の区画見れば見るほど??と思うところが多い。 阪急山手台宅地分譲「会員限定区画」阪急山手台宅地分譲「最前列南西角地」
 ではあれから売行きはどんな感じなのであろうか?前も売り出していた東西両面道路に面する会員限定区画は、あれからほぼ売れ止まってる、新たに売り出された区画は非常にはっきりした売れ方をしていた、北向き60坪ぐらいの確か宅地価格3200万前後の区画はすべて売れていたが、3800万ぐらいと書いてたその列の角地、そして区画の大きい4000万を超える区画は見事に売れ残っていた、まだ通常の南向き区画は売りに出されてないが、かなりの苦戦が予想される、前に販売された下の方の区画が売りに出された時期とは違い、やはり不動産を取り巻く状況はここを見ても悪く思える、阪急はまだまだ多くの区画を山手台だけで造成しなくてはならない、それで販売苦戦だと将来阪急名塩さくら台の様に分譲屋に土地を乱売する日も来るのかもしれない、色々な意味で考えさせられた訪問であった。

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 2007/12/11 Tue 22:21:00
箕面森町入口箕面森町分譲地中腹あたり
 先月の初め頃、不動産屋と会話をしてた時、「私もびっくりしたのですが、箕面森町が1期2期共完売したらしんですよ」と聞いた、正直私いや不動産関係者ほとんどの人が驚いたのじゃないだろうか?聞いてこれは見てこないとと思い、先日見に行った、箕面森町は私は現地を見るまでCMとかの露出が多い、積水ハウスが開発したと思っていたが、実は大阪府が開発しており売主となってるみたいだこのページを見ていただければわかると思うが、もうすでに赤字決定みたいで、大阪府はこんな田舎でどうしたかったのだろう?と言うのが私の印象である。 箕面森町分譲地最上部菜園場??箕面森町分譲地申込み済みが並ぶ
 積水のCMでは新御堂筋からまっすぐ箕面のトンネルを抜けたらそこに街が出現するように思われるが、実際はトンネルを抜けて更に角を2つ曲がらないと、この町にはたどり着けない、この地図を少し広域して見ていただければわかると思うが、実際は最近駅は能勢電鉄のときわ台でありこの駅からだと大阪まで1時間ぐらいかかりそうな駅である、がしかしこの町はときわ台までのバスはなく、千里中央駅までのバスを交通メインにしてるが、バスで駅まで25分これは空いてるときであろうから、渋滞時にはもっと時間がかかるであろう、千里中央駅からは大阪まで15分ほどであるが、時間が読めないバスこれでは通勤がしんどいと思うのだが、それにラッシュ時でバスの本数は1時間に2本である、う~ん?と感じる、そしてもし車通勤でも、箕面に抜けるトンネルは片道600円またまたう~んである。
箕面森町積水ハウス分譲地モデル街区1箕面森町積水ハウス分譲地モデル街区2
 実際現地に行ってみた、私はときわ台の方のルートから行ったのだが、確かにときわ台の町中を抜けて新しくできた道に入り、街が出現すると一瞬はときめくほど、街が綺麗に見える、いや実際綺麗でさすが大阪府が事業をしただけあり、造成も綺麗にされていたさすがである、いざ街区に入っていくとまだほとんど家は建築されておらず、真ん中の方に固まって建っている、これは積水ハウスのモデルの家みたいで、実際その近くにはそこそこの数のお客さんがいた、そこでパンフレットをもらって車に戻ってみてみると、え~~~分譲住宅で平均4,500万してるではないか、分譲より建築条件付き宅地が人気みたいで3期の販売もあとわずかになっていた、分譲がその価格なら注文だと5,000万は下らないだろう、現地の宅地案内板にはられた申し込み済みのシールの多さは、売行きが好調な証拠である、この町は今現在関西地区で一番売行きがいい街と言っても過言ではないだろう、しかし少し気づいた事があった、パナホーム、S×Lやその他のハウスメーカーも販売はしてるのだが、積水の所だけ宅地が売主が大阪府となっている、これは何故って感じである、実際見たときも積水の所だけ多くお客さんが見られた、何か癒着とかありそうな雰囲気であるちと違和感を感じてしまった。
箕面森町積水ハウス分譲地モデル遊歩道箕面森町隣接町川西ときわ台
 実際見てきて感じたことだが、やはり日本人はブランドが好きなんだなぁーと、もしこれが名の売れてない、不動産屋が分譲していたらここまで売れていたであろうか?最後の写真を見ていただきたいが、これは隣接してるときわ台の街の写真である、充分ロケーションもよくこの地で宅地60坪ついた分譲住宅があったが、3,000万少しで売られていた、それが新開発地で積水が家を建てたら、1.5倍になるのである、交通の便も悪いにも関わらずである、これには不動産関係者も本当に驚いてると思う、でも実際すごい売行きで不動産関係者には是非一度訪れる事をお勧めする、分譲住宅が売れない今現在、名前だけでこれだけ売れてる所を見ることは勉強になると思う、それにある意味勇気つけられるのではないだろうか?買われた方には本当に申し訳ないが私自身の価値観で言うと半分以下の価格でも買わないと思ったことは事実でありほとんどの不動産関係者もそう思っていると思う。

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 2007/10/10 Wed 00:25:00
 私事であるが先日とてもショックな事件があった、元MOTOGPのライダーであった阿部典史(愛称ノリック)さんが、先日公道でオートバイを運転中急にUターンしようとしたトラックとぶつかり死亡したと言うニュースが伝えられ、私はとても悲しい思いをしたのである、私の趣味は色々あるがその1つにオートバイレースのテレビ観戦があり特に世界選手権は毎回見ており、特に阿部選手が優勝した1996年の世界GP鈴鹿での活躍は今見ても鳥肌が立つぐらいであった、最近は活躍の場を日本に戻し世界GPの解説等もしていた、まだ32歳である、オートバイレースの世界日本ではメジャーではないが、ヨーロッパではF1を凌ぐぐらい人気があり、今回の阿部選手の訃報もイタリアのヤフーではトップニュースで伝えられたぐらいである、F1で言えば佐藤琢磨よりもとても実績があった選手なのである、話はだいぶそれたが毎日寝るときに彼の解説するレースを見ながら寝ている私にとってはまだ信じられないが、冥福を祈ってやまない。
阪急山手台宅地分譲「センターハウス」 今回はこの間の連休に行って来た、私が売行きの状況が一番気になっている、阪急山手台宅地分譲地を見に行ってきたので、それについて書いていきたい。  この分譲地は阪急宝塚線山本駅から北に約2キロほど山手に位置し、電車に乗るには車でのお迎えが無い限りバス便となる、今回の分譲地域は販売センターのほぼ間近にあたり、今回分譲で山手台のメインの地域の販売はほぼ終わりと思われる約80物件ほどである。
阪急山手台宅地分譲「宅地画像1」 今現在の状況はメイン道路から宅地に入る道路は門があり、たまたま過去に山手台の土地を世話してもらった営業マンが在籍してたため、その方に案内してもらった、宅地図面を見てもらいたいが、会員優先販売地域が存在しすでに7区画販売済みとなっていた、これには驚かされた、両面道路であるが少し高圧線が近い、営業マンによるとこの部分だけ眺望が望めるらしい、しかし絶景と言えるほどでないので、この販売個数には驚かされた。
 他の区画を見てみると前に抽選になるほど売れた前販売区画に比べると土地形状が綺麗である、これは前に比べると好条件であるが、山手台に関して言うと一番初めに売られた区画(私が紹介したのもこの地域)に比べると造成にかけている予算が削られてるなと1目見てわかるほどであった、まぁー確かに1期当時はまだバブル時代であり、ハウスメーカーが建てて販売してた分譲も1億円に近い物であったからしょうがないと言えばそうかもしれない、しかし私から見るとちとやり過ぎのかんもあるのだが・・・。
阪急山手台宅地分譲「宅地画像2」 いよいよ来週ぐらいから本格的に販売活動に入るらしく現在の所まだ価格等も未定である、私が紹介した時に比べて坪当たり10万弱上がってるみたいだが、果たして売行きはどうであろうか?とても注目をしている、しかし阪急不動産はその後今回の宅地の上に更に造成中の宅地があるが、今回の物件は不明だが時期分譲地はメインをはずれ価格次第では、とても苦戦が予想される地域なので、今回の物件が有る意味強気でいける最後の区画かもしれない。
 私の予想であるが今回の区画は簡単には完売しないと思われる、前の時とは状況が全然違うし何よりも不動産の値崩れがそろそろ起りそうな臭いがプンプンする中で、周りの地域の不動産価格にも影響を及ぼしそうなこの宅地分譲にはこれからも注目していきたいと考えている。

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