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ウダウダ工務店日記・・・
兵庫県宝塚市にある工務店のウダウダ日記・・・


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増税後の不動産は? 
 2014/05/02 Fri 12:17:24
最近テレビで良く流されるニュースは
韓国での旅客船沈没の事がある
確かに若い命がたくさん失われたのは見ていて
とても沈痛で残された動画も見るに耐えがたいほどである
そのニュースを見ていて気になる点がいくつかあった

韓国のマスコミは「我々は先進国ではない」とか
3流国家であるとか一瞬自虐に感じるこのコメント
私から見てたら前から先進国やったか?と思った
確かに電気製品など一部は日本を追い抜いてる部分も
あるかもしれない
しかし歴代の大統領のやり方や特に今の大統領は最悪で
大阪のおばちゃんの井戸端会議のような外交をして
支持率が上がり、そして言いたい放題で過去のことを
何の検証もせずほじくって謝罪(お金)をたかろうとする
国のどこが先進国なのだろうか?

アメリカも北朝鮮が近くにあるので相手にするだけ
と言うことをわかっていない、経済的にもとても弱い国である
本当は日本と仲良くしたいのに無理して中国と仲良くし
将来裏切られて再びこのたかり国家は破綻するだろう

今回の事件で私が思うには、船長及びその他逃げた船員は
死刑になると思う、過去の大統領が失職後ほぼ死刑に
なった事例をみてると容易に想像できる
日本であれば原発事故で無理矢理視察に行き対応を遅れさせた
管元首相、元首相と言うことをわかっているのかわざとなのか
海外に行ってその国の良いことばかり言いまくっている
鳩山元首相などは韓国では確実に死刑になるだろう
どちらにしても今回の事故は韓国の浅はかな部分は
とてもよく見えた事故であったと思う
しかし亡くなられた方には追悼せざるを得ない。

生駒市白庭台マンション

さて本題であるが消費税増税後不動産の売れ行きはどうなのであろうか?
私が色々話を聞くところ思ったより順調みたいである
少し影響があるのは注文建築がからむ土地の売れ行きが鈍ってる
みたいである

特に注文建築のメーカーなどは結構鈍ってるみたいで
今は特需があった前期の余波があり気楽に思ってるみたいだが
私が思うには夏以降必死になってくる様な気がする
分譲住宅に関しては私が知り合いが少ないせいか
あんまり情報は廻ってこないがこちらも多少は苦戦してる気がする
私が携わってる中古住宅はほぼ影響が無い気がする

もっと影響があるかと思えたが影響は許容外と言うか
良い物件に関しては売れていると思われる
と言っても今現在感じてる事で勝負は先ほども言ったように
夏以降と思われる

我社は去年も今年もそんなに変わってはいないと言うか
駆け込みとか言う前にそこそこ順調である
夏以降はどの様な動きになるのか、少し気になる部分もあるか
あんまり世の中に左右されず地味にやっていきたいと思う。

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 2014/03/27 Thu 14:30:21
最近は消えた飛行機や拉致事件面会など色々なニュースがあったが
私が気になったのは橋本徹さんの大阪市長再選のニュースである
数年前はあれ程盛り上がった橋本人気も色々あってカリスマ的な
人気に限りが見えてきている

最近ではマスコミなども否定的なインタビューを報じたり味方だった
評論家までも今や反橋本的な意見を言う人が多い
私から見るとぶれているのはマスコミと反橋本に傾いた評論家
市民の方でであると思う
橋本さんは冷静に見てると全然ぶれていない
市民目線から見た疑問点若者から見た目線で見た意見を
前から変わらず言っていると思う
人気失速の始まりとなった慰安婦の発言を見てみてもあれだけ正直に言った
政治家は今までいただろうか?政治家だから言ったらいけない?
私はこれだけ正直に意見を言う政治家を逆に凛々しく思えた
そこからの叩きに関しては皆さんおわかりと思うが
特に今回の市長選自民公明から候補者を出さないといった
暴挙をして完全に橋本さんを四面楚歌に持って行こうとしている
最近よく見られる大人の陰湿なイジメと私は感じた
こんな事を平気でしている大人を見て子供はどう感じるだろう?

確かに橋本さんも最近少しふさぎがちで意見に対して反論ばかり
言っている事が多いが、もう少し昔のように柔軟な姿勢を見せても
いいかな?と思ったりもするのだが
とにかく我々と同世代で高年収を捨ててまで政治家になった
橋本さんを私は陰ながら応援したいと思っている

奈良市帝塚山中古戸建

さて本題であるがいよいよ4月から消費税増税である
我社は前から言ってるように中古物件を仕入れリフォームして販売
しているのであんまり駆け込み需要等は感じなかったが
画像の物件のリフォームをしているとき職人さんはとても忙しいと
言っていた。

確かに個人さんが発注するリフォームや新築など駆け込み需要で
とても忙しく建材などの納期も普通に比べだいぶ遅くなってるらしい
果たして駆け込み需要は吉と出るのであろうか?
私はその逆と考えている、忙しい=強気になり値交渉も難しい
今の日本が成長期にあれば駆け込み需要は有効と思うが
景気が良くなったと聞いても実感が無い現在においては
増税後の方が何事も上手くいきそうと思っているのは
私だけだろうか?

ハウスメーカーやリフォーム会社等は駆け込み需要を狙って
集客しているので、増税後も職人の忙しさ建材等の納期の遅れは
しばらくは続くだろう
しかし問題はその後で皆色々策を練ってくるだろうが
結局は増税分いやそれ以上の値引きにて対応せざるを得なくなる
建材メーカーも今は良いがその後急激に冷え込み
値引き合戦が繰り広げられるような気がする

では新築分譲はどうであろうか?現在はそこそこ好調らしく
会社によっては増税分上乗せすると言った強気なところも存在する
しかしここも値上げはしないところが多いだろう
ましてや需要の落ち込みで値引きにお走る業者も増えて
増税により倒産するとことも出てくるかもしれない
分譲は建物の値段の比率が高いので消費税支払いも増え
会社を圧迫するように思う

最後に中古住宅はどうだろう?増税にて増えるのは仲介手数料
だけである、我々のように会社として買っていれば消費税の負担は
あるが、個人さんの負担はない
なので我社も消費税負担は増えたりリフォームの工事代金には
影響出るが、新築分譲に比べると負担は少ないので
全く影響ないわけでは無いが少ないと考えいてる

どの物件を買ってもその他照明器具や家具、家電などの影響もあるが
先ほどの考えで行けば値下げしてくるのも増えると思うので
それもそれほど影響が無いと考えられる

どちらにしてもお客さんには影響があまりないので逆に得に
成る可能性はあるが、企業には少なからず共影響は出ると思うので
今後どうなるか私も興味があるところである。

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 2013/04/01 Mon 16:54:10
例の桜宮高校の体罰事件があってから
ニュースではやたら体罰問題をとりあげている

ここ数年いじめやら体罰やら日頃なら流さない小さな事項まで
流し、それに対して色々な人がコメントを寄せている

あくまでも私の考えだが、取り上げられすぎて子供の対しての過保護化が
いっそう進むのではないだろうか?

廊下に立たせたり罰としてグランド何周か走らせるのも体罰だと言っている
口だけで子供をしつけられるものだろうか??

子供がいくら悪い事をしても、人間なんだから頭があるので言葉だけで
子供をしつけなさいと言ってもできるだろうか?

予想だが世の中の子育て経験のある母親の90%ぐらいはお子さんに対して
しつけで叩いたりしてるのでは無いだろうか?

それでは何故教育者はそれをしてはならないのだろうか?教育者も人間で
あるし個性もある皆がマザーテレサの様な性格であれば別だろうが・・・

究極の話になれば、死刑制度なんかは究極の体罰だと思うのだが・・・

私は娘が3人いてるが体罰をしたことない、それでも私はある程度の体罰がないと
人間は育たないと考えている

最近色々な人と話してると若い子には覇気がないと聞く、誰かに負けても
悔しそうな感じが見えないと、それは昔から守られて守られて競争も無く
育ってきたので悔しいという感情がないのではないだろうかと私は思った

私も大学卒業したてで入った会社では蹴られたり怒鳴られたりした
我社に戻ってからも理不尽なクレームや腹の立つことが多々あった
それを乗り越えられたのも昔から色々されて悔しくて夜寝れなかったりして
「何チクショー」と踏ん張ったので乗り越えれたと思っている

マスコミとは正反対な私の考え皆さんはどう感じられただろうか??

改装中古戸建
最近はアベノミクスなどと言われ不動産業界は少し好調のようである
我社でも在庫もだいぶはけ、今年も好調を維持できそうな感じがする

東京や大阪の中心部などは収益物件の売れ行きがすこぶるいいらしいと聞く
収益率があんまり良くない物件でも結構売れているらしい

しかし本当に景気は良くなってきたのだろうか??私からするとまだ??
な部分が多い

我社でも実際に在庫は少なくそこそこ好調に物件は売れてるが、これはアベノミクス
の影響とは言えない、多分民主党政権が続いてても一緒だと思う

では何故まだ景気が本格的に良くなってきてると言えないと言えるのか
それは銀行がまだお金を本格的な融資に回してないからだと思う
銀行ローンにしても一緒で国が強制的に後押しをしないとまだまだだと思う

しかしもし国が給料を上げてくれと経団連に御願いしたのと一緒で融資しなさいと
後押しすると何がおこるのか?簡単であるまたもやミニバブルが起きる

インフレターゲットという言葉をよく耳にするが、すべての物を均一に
あげていくのは難しい、簡単な話お金が流通すればまず都心部の不動産が
値上げするだろう、不動産に関しては地方はおいてきぼりを食らうと思う

その結果何が起こるかと言うと格差が更に広がっていくような気がする
私がやっててあんまり言いたくないが不動産屋というもの祭り好きで
上がり出すとどこからとも無くわいてきてどんちゃん騒ぎしたあげく
結局はまた潰れていくという繰り返しをしてるので

また転売等を繰り返し最後にババをつかんだ人が消えていくのである
祭り屋さんを押さえるような法律でも作らない限りまた同じ繰り返しに
なり取り返しのつかない不景気になるのかもしれない

実際リーマンショック後に潰れかけた不動産業者もゾンビのごとく蘇って
また訳の分からない調子ののった行動をおこしてる業者も見受けられる
一度失敗したのだから大人しくしとけば良い物を、少しお金が出来たら
また同じようなことをしてかき回す

何かこのまま進むと同じようなことに成りかねないような気がするのだが
我社にも影響があるのだろうか?そうならないように願うばかりである。

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 2012/05/25 Fri 15:18:30
先日であるがテレビを見ているとある番組でコメンテーターが
「総理も消費税のことだけでなく、もっと別の重要法案の事ももっと
アピールして欲しいですね、我々国民には何がしたいのか見えない」と
確かに報道を見てるとその部分の事だけ取上げてることが多い
テレビに出てる政治家の意見を聞くとあまりにも同じ話題だけマスコミが
報道しすぎて我々が言ってることが報道されてないと言っていた
確かにどの報道を見てもほぼ同じ話題ばかり、消費税と言えばそればかり
もっと自由度のありそうなネットでさえ、大手媒体をコピーしたような記事
みんな意見をマスコミが誘導されてるようなもので反対の意見が増える
私が考えるにマスコミが悪い、被災地のゴミの受入れ反対してる
変な市民団体の映像を流すぐらいなら、もっと国会での色々な訴えを
流せばいいのに、あの団体などはシーシェパードと一緒で話題に
なるから調子にのって行動する、収入が10分の一になったと言う俳優も
何やかんやで良くテレビに出てる。
もっと色んな事をはっきり意見が言えるコメンテーターは出てこないものか?
それをするとバッシングを受けるから無理だろうな
まぁ~何事もマスコミに左右されず自分の考えで行くようにしないと
いけないなと感じる今日この頃。

池田市渋谷中古戸建
さて本題であるが、最近我社では2世帯の大きな物件のリノベーションをした
のを気に我社のリノベーションの考えを書いていきたい
少し昔リーマンショック前の我々の業界では、中古マンションをリノベーション
し販売する事がはやった、外観、内観が昭和ちっくなマンションの内観を
まるでリゾートマンションの様におしゃれにする方法である
これはビフォーアフターの様な見せかけリホーム番組がはやったのもあるだろう
がしかし売値は大体その物件の中古売買実績より高い場合が多かった
冷静に考えると解ることだが、そこまでおしゃれにするなら、普通中古物件を
買って自分で考えてするだろう、それをチラシでは「改装代金400万かけました」
とか書いていても説得力がないのである。

ここ十年ほどで何かしら建築関係の用語をすこし変えただけでおしゃれに
見える事が多い、これは建築業界だけでなく他業界もそうだか例えると

リノベーション→改装  建築士→建築家 ベランダ→テラス
はめ殺し窓→FIX

少し古いが  ローン→月賦(げっぷ)

イメージが決して良くない我々の業界が少しでも良くなるのは良いことだが
イメージだけに捕らわれて、中身が全然ついてきてないことが多い
実際私も流行ってた頃にリノベーション物件を何軒か見に行ったが
施工的には決して褒められた物でなく、やっつけ仕事的な物件が多かった。

実際私どもも現在中古リフォーム販売が多いが、基本は住んで恥ずかしくない
程度しかし少しは遊び心を考えてリフォームしている
間取りも替えることもあるが、それはどうしても動線が悪い物件だけで
基本的には何が何でもではなく、状況に応じて施工している
それと基本的に変なところにお金はかけない、これは重要で販売価格に
跳ね返るので無駄は省いている、工務店なので自分で出来ることは自分で
意外と業者任せだと隠れた部分に不備があることが多いので
それをカバーする、見た目だけではいけない部分は結構あるので
そんな部分に基本に忠実にリフォームしている。

先程も少し書いていたが、高いリノベーション物件買うなら自分で物件買って
リフォームすると言ったが、我社では時々土地販売を行うその時
気をつけてることがある、中古マンションなら3次元に間取りが現実に
あるのでわかりやすいが、今から家を建てようと考えてる人には
その土地にどのような家が建つか3次元で想像できる人はあんまりいないと
思う、その為に簡単な造成を行う高低差がある場合は駐車場になりそうな
場所を少し掘ってあげたり、草ボウボウだと余計にわかりにくいので
少し土を掘って綺麗な土をいれたり、その様にイメージを良くすることに
より素人さんはそこにどんな家が建つか想像しやすくなるのである

我社の考えとしてはむやみやたらにお金を掛けて高い物を売るよりも
頭を使って考えた方がより安くて良い物が提供できるのではないかと
考えてる。

我社最近リフォーム物件のFACEBOOKのページ

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今年の不動産は? 
 2012/02/29 Wed 14:12:54
土地写真

最近日銀のインフレ目標の制作などで、株価が1万円の手前まで
上がってきた、これはこれで良いことと思うが、冷静に見てみると
アメリカのダウ平均などはすでにリーマンショック前程度まで株価が
戻っている、確かその当時の日本の株価は17000円程度であったのだから
アメリカは悪い悪いと言われながらもちゃっかり戻っているのである
確かに日本は未曾有の災害もあったのでそれは差し引いたとしても
何かおかしくないか?日銀は札をするのを躊躇してるのも何か
アメリカの策略のような気がする、私の持論ではアメリカがこけることは
到底考えにくいので、今回も騒動の発端であるアメリカがうまいこと
他国を犠牲にしてやり抜けた感がある、韓国なども経済が好調と
言われているが、私が色々な情報を見たところ今の状態は前に
IMFに資金調達したときぐらいに悪いらしい、アメリカと日本がそっぽを
向けばすぐに経済が大悪化する状態みたいだ、今後どうなっていくのだろう?

去年の後半は物件の話はあるが、中々物になる物件は多くなかったが
最近になりいい話が結構来るようになった、現在2物件契約中であるが
後2,3個物件の話が来ている、前からも言ってるように我社の現在の
スタンスは中古住宅をリフォームして売ることがメインであるので
去年の暮れ卑下していた頃に比べると状況は上向き加減である

今年の不動産はどうなるのか?であるが、最近になりやたらテレビや
ネットのコラム等で住宅ローンが危ない等の記事が目立つ
金融庁も金融機関に対してローンの基準の見直しを通達してるらしい
確かにここ何年かの住宅ローンの基準はひどい物だったと思う
昔は頭金は1割ほどあり、借り入れは年収の5倍ぐらいまでと言われた物だが
最近は頭金無し更に120%ローンまであったのだからひどいと言えば
ひどい、前に言った日銀はお金をするけど、銀行は貸出先がない
どのような状態になるのだろうか?ローンの貸し出しが厳しくなると
我々の業績にも影響するような気がする、私が思うのには
特に新築販売してる業者等は厳しいのではないかと考えている。

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