今日の私は競売物件を３件入札しに行った、優良物件が今回の競売に多かったのと、この不動産不況で入札が少ないとふんでの事だが、果たして結果はいかに。

　最近はこの業界本当に明るいことがない、去年まで毎週休みになるとゴルフ三昧してた業者などは、今はどうしてるのであろうか？私も工務店のブログらしくもう少し別の話題も書きたい物だが、ここまで悪いとついつい倒産等の話題になってしまう、今回もこの業界の倒産について書いていきたい。

　いつも書いてるようにと言うか最近になってマスコミの露出も多くなってきた、この業界の倒産ラッシュ、今までは不動産流動化等をやっていた新興不動産業者やマンションデベロッパーの倒産が目立っているというかこれからも倒産するであろう、そしてそれに伴い企業融資をおこなっていた銀行及びゼネコンの倒産も増えることは確実である。

　今現在マスコミはマンションが売れない状況で倒産が相次いでいると報道しているが、マンションだけであろうか？？マスコミはまだ注目していないが実は戸建ても同じようなことが起きつつある、今日であるが我々もたまに分譲住宅を建ててるのを見たことがある、戸建て専門のデベロッパー清水住宅が倒産した、私の近くにある中規模の戸建て業者も瀕死の状態の所が目立ってきている、それらの業者は去年までは遊び三昧、高級乗用車を購入など好き放題していた、しかし今年に入り銀行融資が滞りだすと、大規模開発をしなくなってきた規模縮小である、こうなると自転車操業の業者にはとても苦しい状況になり、先は見えているであろう、清水住宅も去年あたりはこんな感じであったと容易に想像できる。

　この様な状況になったのはある意味自業自得であることは間違いないが、ある意味自己資金の少ない会社に、多額融資をした銀行も悪く、最近の不動産価格高騰は銀行と業者が価格を勝手につり上げた、がしかし前のバブルのようにエンドユーザーはつられなかった。

　マスコミが言ってるマンション不況ではなく不動産不況なのである、マンションは計画から販売引き渡しまで時間が掛かるため途中で資金繰りが難しくなることもあるが、戸建てデベロッパーはちょこちょこ決済金が入ってくるので、まだ生き延びたがこれからはこの様な業者もどんどん淘汰されるであろう。

　前にテレビ東京が放映してるワールドビジネスサテライト（紹介記事が動画も含めて見れる）で特集されていたが、マンションデベロッパーが戸建て中心に変えてきたという内容であったが、動画を見ていただければわかるが、その中に私が昔仲良くさせていただいていた業者の戸建て住宅が少しであるが紹介されていた、この業者は昔は企業の考え人の育て方に共感できることがあり、仲の良い営業マンがいた。

　しかしどうもここ１年ぐらい動きがおかしいなと思っていたら、マンションから撤退して戸建てにシフトである、この考えいくらなんでも企業の考えのぶれといったらいいか、業界自体を舐めているとしか思えない、マンションで失敗したらほいほい戸建てと言う考え方、昔のその会社の姿はもう見られないし、今現在上場廃止基準の株価時価総額５億円切れでもう金融機関も相手してくれないであろう、動画によると販売好調と言っているが、この会社の行く末もここまで来ると見えてきてるのでないだろうか？

　私が好きであった会社もこの様な状態、戸建て企業もこれからどんどん倒産するであろうし金融業界、そしてその他の企業にも大きな影響を与えるのは必至であろう。。


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　何回も書いてるが本当に不動産業者の倒産が多い、先日もついにと言うか東証1部上場会社「ゼファー」が倒産した、負債は１０００億近くで大型倒産とも言えるだろう、しかしリンクの会社概要を見てみると、会社設立は１９９４年とまだ若い、私はいつも思うのだが何故多額の資金を要する不動産会社で急成長するところが多くそして倒産するのであろうか？急成長するとこの不況の影響を受けやすい業種は体力が余程ない限り耐えきれない、こんなこの業界にいてる私でも名前を聞いたことのない会社を上場させた東証の責任も重いと思う、ジャスダックやマザーズとか新しい所には訳のわからない不動産業者が多数上場していて不動産でもよく倒産してるが、東証に上場してる会社の倒産の影響力は計り知れない、まだ東証１部の不動産会社が倒産する可能性もあると思うが昔から名の知れた不動産業者の倒産はないと思う。


　先日大阪の不動産会社が倒産した「ダイドー住販」この会社は別に上場会社でもないが負債は２００億超で不動産ファンドや収益物件を扱っていた、いかにも最近はやりの不動産会社だったが、実はこの会社の関連会社が我社の隣市にあり、HP等もリンクされていたしかし次の日には住販の方のHPは消えていた、私は倒産した住販のHPを潰れた日によく見ていたが、その隣市のマンションや分譲住宅販売デベロッパーのHPを見ると支店もほぼ同じ、役員もほぼ同じだったのである、知合いの不動産屋に聞いた話では、そこの社長さんはしたたかで別会社にしてるから影響を受けないようにしてると言っていたが、これで本当にこの会社大丈夫なのであろうか？この会社は結構地元でも有名な分譲会社で我々も一目を置く存在であったが、今回で見方が完全に変わってしまった、それに関連会社倒産した週にマンションのチラシを２つも入れていた、販売に影響はないのでろうか？私はこの様な不透明な会社は早々淘汰された方が良いような気がする。


　私が前に記事にしたマザーズオークションの母体IDUと言う会社も今窮地に追いやられている、一時７０万近くしてた株価も今や１万円台である、不動産オークションと言う今までにないことをしたまではいいが、その後泣かず飛ばずの状態で今や倒産の噂が絶えない、私は会社設立の頃から知っているが、その頃私が思ったのがここの社長元々ミサワホームから独立して起業してるが、ミサワの何をしてたがわからんが、そんな所に勤めてて不動産なんかわからんやろうってのが本音だった、しかしその後あれよあれよという間に上場してテレビCMまで流すようになったのである、しかしその後はどうであろう？減退の一途である、この会社もそろそろ淘汰されるかもしれない、冷静に考えればわかることだ、不動産は収益物件以外はオークションでは買わない、前の中古ビル再生、リノベーションマンション、オークション冷静になればわかるようなビジネスを素人感覚で会社ばかり大きくした所はこれからもまだまだ倒産すると思う。


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　最近は食品偽装や採用試験の不正などがマスコミを賑わせているが、経済を見てみると株価の不安定さ、景気の不透明感が目立ち、特に不動産関係の株価は大暴落と言えるほどの下げ幅で、倒産も目立つようになってきた、私がこのブログを始めた当時から言い続けていることが、本当に現実化してきたのである、最近になり他の業者の方も倒産が増えてこの業界もスリム化するであろうと言っている人も多いが、普通常識で考えれば私が今まで言ってきた前のバブル小型版がおこり終焉を迎えただけである。

　特に株価の下げ率が高いのが、ベンチャー系不動産で中古ビル再生や不動産ファンド系の会社である、中古ビル再生とは聞こえがいいが何か前にも書いたリノベーションマンションに似てないだろうか？要は中古物件を買ってリフォームして売る、ビルの場合賃料とかの収益性があるので、現在より収益性を上げて投資家に売るのだが、マンションと一緒で再生とは名ばかりで私から言うと騙し商売だと思う、当然低価格で仕入れた場合ならそうは思わないが、不動産バブルの中、そうは安く仕入れられる訳でもなく、上昇中はまやかしの価格で売り抜けれたのである、それが銀行の貸し渋りや地価下落傾向になったとたんに潰れる所が増えるのである、まったく呆れる状態でこの不況を乗り越えれない業者が堂々と上場してたのである、それも創業10年ほどの会社である、もっと上場基準を見直した方がいいかもしれない。

　ここを見ていただいて、聞いたことないような会社の株価の推移を見てもらったら、ここ数年のこれらの会社の株価異常さがわかると思う、そして今年に入ってからはボロボロの状態で、年内にはこの中の会社が結構淘汰されるのではないかと思う、幸い我社はこのバブルの影響は受けていない、逆に業者が青息吐息になっていく中もう少しでチャンスが訪れると考えている。


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　先日であるが夜11時頃から放送しているニュース番組「ZERO」を見ていたら、ロシアのあるプロジェクトに久間元防衛大臣が積極的に「東邦グローバルアソシエイツ 」と言う会社を勧めているので、これが癒着ではないかという内容の放送であった、放送内容はここで見ていただきたいが、私もこの会社の名前何か聞いたことあるなぁ〜と思いながら見ていたのだが、その後の報道で、ここは昔キーイングホーム→千年の杜と会社の名を変えて現在の社名になった会社だと言うことがわかった。

　昔私が無添加住宅と言う新しいシックハウス症候群にならない為、化学物質を一切使用しない住宅について、色々調べていた時に、この会社がキーイングホームの時代にフランチャイズ店として参加していて（何年か前にフランチャイズ契約は解消してる）近隣でも無添加住宅を施工していて見に行ったこともあった、その時見た感想はとてもプロの仕事とは思えない施工状況で、元々この工法を編み出した会社の施工力まずさも前に見ていた私は、こんな施工でこの先大丈夫かな？と見ていた会社が、知らない内に千年の杜と社名を変えて株式上場しその後も気になって時々は株式も見ていたのだが、株価は下がる一方でやはりあの施工力では駄目なのか？と思っていた、その後久しぶりにその会社がどうなっているか見てみたら、またまた社名が変更していて何か知らないが株価が急上昇しているではないか、本当に本当にびっくりするばかりで、この時は株価操作でもしてるのでは無いかと勝手に想像していた。

　それは今年の初め頃の話で、もう驚いた事を忘れている頃に、いきなりニュース番組で見たのでビックリした、まぁー報道をすべて信じるわけではないが、今まで会社の事をたまにであるが見ていた私にとっては、あの元キーイングホームがロシアの2000億のプロジェクトに参加できるのが本当に考えられない、私は元々報道嫌いではあるが、今回の報道にはなるほどなと思える部分が多かった、株価の掲示板等でも、これは日テレの陰謀だとか損害賠償をせよとか言った意見が飛び交っているが、事の成り行きを何年も前から見ている私にとっては、株価の乱高下や元大臣の存在、会社の今までの経過を見ていると、うさんくささを覚えずにはいられない。


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　今年２回目にあるが、最近の不動産状況を書いていきたい。　　　　　　　　　　　　　　前にも書いたが当然であるが今現在も建築不動産関係は、大不況進行中である、最近我社はリフォーム仕事も多くこなしていていて、職人等と話をする機会が増えているが、いい話を聞くことはなく、昔はこんな仕事したくないなぁ〜といった感じだった職人でさえも何も言わず仕事を受けるようになった。　　　　　　　　　私が我社に帰ってきて１３年ぐらいになるが、この業界が悪くなる一方である、不動産に関しては当然上昇は下げ止まり、徐々に下落傾向ではあるが、ここで最近の傾向が見えてきたので箇条書きに書いていくと。

★不動産価格は全体的に下落傾向ではあるが、平地に関しては穏やかであるが山手の下落が大きい。
★分譲住宅に関してはパワービルダー系の衰退により不動産屋系の分譲住宅会社の売行きがいいように思われる。
★銀行の貸し渋りが前より加速してるため、業界の資金力による格差がより大きくなっている。

　最近は前に比べて明らかに分譲住宅の供給等が少なくなってきている、これは関西圏に限ったことではなく、関東の方でもその傾向があるらしい、それは多分先ほど３番目に書いた銀行の貸し渋りが大きく影響を受けているような感じである、ここ３，４年銀行は不動産関係の業者にお金をよく貸していた、まぁーそのおかげでここ数年の不動産価格上昇に繋がったわけだが、では何故銀行は不動産業者に融資をしたのであろうか？普通事業融資は１５年とかで返すのが普通である、例えば店舗を借りて営業する居酒屋が店舗開業資金１０００万借りた場合、支払いは毎月の売り上げから少しずつ返さなくてはならない、当然銀行は融資する際には担保を取っているだろうが、完済までには普通で１５年掛かるのである、それが不動産の場合、都合の良いことにその物件自体に担保をかけることが出来、融資額も何千万いや何億単位になるため、営業成績にも好都合で融資機関が長くても２年であるため、リスクが少なく銀行にとっては好都合なのである、その銀行も最近の不動産不況で業者に２年の所を１年で返済しなさいとか圧力をかけているので、資金力がない業者は徐々に淘汰されていくようになってきているのである、今までの話を総合すると、昔のある時代に似ていないだろうか？規模は小さいけれどやはり小バブルのきっかけを作ったのはやはり銀行である、銀行が不動産業者に融資を多くすればいつの時代でもバブルがおこるのだということを、この数年で証明したのではないだろうか？まぁー前から言っているが業者数があまりにも多いので、淘汰されれば正常化すると思うが、銀行によってはまだ融資し続けている所もあるみたいで、そのような銀行は元々素性がわるい銀行なのだが、これ以上かき回すのはやめてもらいたいと思う、いづれその様な銀行に借りている業者も銀行も淘汰されるだろうが、その付けは普通にまじめにやっている業者に廻ってくると思われるので、この繰り返しには本当にうんざりである、まぁー来年ぐらいまではこの状態は続くように思われる。。


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