ウダウダ工務店日記・・・
兵庫県宝塚市にある工務店のウダウダ日記・・・


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最近の不動産状況 
 2007/09/27 Thu 23:27:00
施工途中で廃墟となった分譲住宅 最近は東京でも不動産価格の上昇傾向もマスコミ等で終わりを迎えつつあると言われ始めた、大阪では去年で終焉をむかえてるというのに、東京は本当に今年に入ってもあがっていたのだろうか?私の想像では東京も実際は去年ぐらいで終焉を迎えてたと思う、マスコミはいつも勉強不足だ、実態をまったく調査してないように思えるし、政治家の悪口ばかり並び立てるのなら、もう少し自社の情報元の見直しでもしたらいいのでは?と感じるぐらいである、実際私が色々な不動産業者に聞いたところ、去年に比べて不動産の動きが鈍いらしい、私が前から言ってたように、ここまで空上がりをすれば当然と言えば当然だと思う。
 しかしすべてが上がってないかと言えば嘘になる、去年であるが阪急不動産が、私の家の近くである阪急宝塚山手台というの建築条件なし宅地を販売したのだが、一時安いところだと坪45万円まで下がってた土地が新たに販売された価格確か平均で坪60万円弱で早期に完売したのである、これには不動産関係者や何を隠そう私が一番驚いた、確かに新興住宅街でロケーションも良いのだが駅まで歩ける距離でなく、まして商業施設もほとんどなくロケーション以外特にほめられた立地ではないのは確かである、私が注目してるのは今秋販売される新たな宅地の売行きである、私の予想では前ほどの売行きはないと予想している、しかし阪急は最近やたらテレビCM等してるのでそれにつられて来場者はあるのかもしれないが・・・。この売行きで現在の不動産の販売状況も見えてくると思うので、また何かあればここで書いていきたい。
 相変わらずマンションの販売は苦戦と言うより苦境をむかえてるらしく、一部の大手などはデベロッパーに安価で在庫を売りはらっと言う噂まであるぐらいだ、今まで大手がチラシをしてた完成後しばらくした物件が別の会社で安価でチラシをまいていたとしたら、その可能性が大である、それほどマンションの売行きは落ち込んでると言うことか。
 まだまだ不動産業界の先行きは不透明で、どうむかって行くか予想困難な状態であるが、少なくとも好転の材料は今のところあんまり考えにくく、私の予想ではじわりじわり下がって行くような気がする、そりゃそうだここ2年ほどで変に上がりすぎたのだがら・・・。

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 2007/09/22 Sat 22:51:00
研修会の様子 先週の水曜日であるが、総合建材メーカー大建と我々が建築資材を仕入れさせてもらってる、通商が主催した改正建築基準法の研修会に行って来た、内容は前に書いた記事に近い物だったが、私も改訂されてから建築確認を出していなかったので、この研修にはとても興味があり参加させていただいた。                                              色々話を聞いて思ったのだが、この改訂確かに建築業界全体に大きな影響を与えているがしかし、前からちょこちょこ改訂されていたあやふやになっていた基準法を、これを機会により見直し厳しくしようという事もはいってるのだなぁーと思った、例えばで言うと数年前に改訂されたシックハウス法の設定でもそうだが、設定された当初は厳しく審査及び現場検査を行なうのだが、他に新たな法改正が行なわれたりいたら、当初は厳しかった法律もあやふやになる傾向が私が建築確認を出す上で良くあったことであった、その辺の厳格化も視野に入れてたのかもしれない、それについては私が確認を出す上で「何でここをチェックしないの?」と思っていてあやふやになっていた点が厳しく見られる点についてはいいかもしれないがしかし、過去の改訂についても半分以上は無駄な改訂が多いかったのだが・・・。  まぁーそれにしても今回の研修は新たな改訂で増えるであろう図面等もわかったので、私にとっては有意義な研修であったが、建築確認を主に仕事をしている人(設計屋)の負担増は本当にかわいそうになるぐらいである、この混乱で各自治体等も対応を初め、そして国交省も財団法人建築行政センター(国交省の天下り会社?)から情報を発信するようになったらしく、一日も早く納得できる改正に近づく事を望むばかりである。
 余談であるが今回の研修会で高校時代の同級生にあった、彼も私と同じ建築会社のしていて、久々に彼の会社のHPを覗いてみるとつい最近社長になられたらしい、高校時代彼は優等生、私は落ちこぼれであり、4,5年前に建材フェアで20年ぶりぐらいに出会って以来、何回か電話や飲みに行ったりしてたのだが久しぶり出会った、当然我社に帰った私にとって同業種でしかも同級生と言う存在は皆無に近く、営業形態が違うのでライバルとは思わないが会うといつも「俺も頑張らんとあかんなぁー」と思わせる存在である、研修も為になったが別の意味で勇気づけられる1日であった。

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 2007/09/19 Wed 22:33:00
 本日からブログのトップページを変えてみた、このブログを書くフォーマットの事をスキンと言うらしいのだが、今まではエキサイトさんが用意してた、規定品を使ってたのだが物足りなくなり、難しい言語等をネットで勉強しながら作ってみた、ブログは始めるのは簡単だが、いざカスタマイズしようとするとここまで難しいとは思わなかった、まだソフトで作れるホームページの方が簡単に思えたぐらいである、この新しいスキン如何であろうか?
不動産会社、他社施工系分譲住宅5件目「内観画像1」 今回は前回の続きである、内部の検証をしていきたい、今回は残念ながら間取り図面はないが、敷地面積が60坪ぐらいある物件であるので余裕があり、1階は20帖弱とり隣接する和室を含めると巨大空間が作れるL.D.Kがメインでありこれだけの広さがあれば充分であろう、設備類も松下電工等製品を採用している、他の分譲住宅と比べても設備類はいい商品を採用して不動産会社、他社施工系分譲住宅5件目「内観画像2」るのだが、何か内部にもインパクトはない、施工に関しては地場の工務店が施工しただけ有って、不動産系の分譲住宅としては上のランクであるのだが・・・。                                        少し考えた後、わかったのだがこの住宅にはまったくと言っていいほど遊び心が見られなかったのである、別に壁に花瓶棚を設けたりとかだけじゃなく、その他を見ても普通にちゃんと施工しましたと言うだけ不動産会社、他社施工系分譲住宅5件目「内観画像3」で、作り手や設計士が語りかけてくる物がない、最近では珍しいパターンである。                                 話は元に戻るが2階にはロフトもあり、建材も最近はやりの濃い色、バルコニーも大きめにとっている、施工は申し分ないと思う、仕上げ面もきれいであるが・・・。うーん何と言っていいかわからないが、これが来場する人に買う気にさせるのは難しいと言わざるをえないと言うのが不動産会社、他社施工系分譲住宅5件目「内観画像4」感想である、この家仕上がって半年以上もたつのに綺麗にメンテされていて、内部は綺麗しかしふと外を見てみると、前回も書いたように草がぼうぼうである、なんとアンバランスなんだろう。  今回の物件は久々に有る意味驚かされた物件であった、外から拝見したところ、中もどうせたいしたことないだろうと、思ってたからだ、しかし中も外も単純で惹かれる物がない、でも一つ言えるのは、最近見た目だけに走って施工は悪い業者が多い中で、今回の物件は不動産屋系にも関わらず、施工が良かった点だ、これは珍しい事で今まで見た物件の中で1番と言ってもいいしかしながら、何の特徴もなく、見た目勝負の他物件と比べてもこれからも苦戦すると思われる、これも時代の流れかも知れないが・・・。

仕   様
基礎・・・・・・・・鉄筋コンクリートベタ基礎
構造・・・・・・・・在来木造住宅
屋根・・・・・・・・セメント瓦葺き
外壁・・・・・・・・ラスモルタルの上吹付、一部タイル貼り
洋室・・・・・・・・石膏ボードの上ビニルクロス貼
和室・・・・・・・・石膏ボードの上ビニルクロス貼

筆者採点
外観デザイン    ★★☆☆☆☆☆☆☆☆
内観デザイン    ★★☆☆☆☆☆☆☆☆
間取り設計     ★★★★★★☆☆☆☆
設備         ★★★★★☆☆☆☆☆
シックハウス対策 ★★★★★★★☆☆☆
総合         ★★★★☆☆☆☆☆☆


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 2007/09/16 Sun 22:10:00
不動産会社、他社施工系分譲住宅5件目「外観画像1」 今回は久しぶりに分譲住宅の検証をしていきたいと思う、我社が隣市で分譲用地を契約させていただいた時に、近隣の物件を見てきた、その物件を検証していきたい。                                   この物件は不動産屋が売主で下請けの工務店が建築してる物件である、この物件は悲しくも建築終了してからしばらく売れていない物件である、前からこの物件外観は拝見していたが、いかんせん格好が不動産会社、他社施工系分譲住宅5件目「外観画像2」悪い、間取をつめてそのまま外観のバランスも何も考えず建てましたって感じで、とても印象が悪い、このバランスならまだ最近のパワービルダーの家の方がいいといっても過言ではない気がするほどである、外部はモルタル塗りの一部タイル貼りであるが、その色合いも何か何年も前にはやったような家で外からの見た目では、築浅の中古住宅と言ってもわからない方も多いのではないだろうか?
不動産会社、他社施工系分譲住宅5件目「外観画像3」 まぁー苦言ばかり言ったが施工自体は不動産系にしては悪くない、建築は地場の工務店が施工したと聞いている、しかし裏の庭を見ると不動産系特有と言うか草が結構生えていて、これが本当に商品なのか?と疑いたくなる、もう少し商品を大切にして欲しい物だと思わせた、先ほども言ったが施工は悪くなさそうなのでもったいない気がする、少し落胆した外部であるが、次回は中を検証していきたい。

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最近の不動産状況 
 2007/09/12 Wed 22:03:00
 最近は私は時間が空いたとき、ネットで株式状況をよく見ている、サムプライムローン問題の後日本の株式はさえないみたいだが、私が注目してるのはもちろん不動産に関する銘柄で、私が見てる限り、不動産株特にベンチャー系の株は著しく下がっている、パワービルダー(特に関西系の)前にも紹介した不動産オークションをメインにしている会社、競売物件を落とし中古再生販売をメインとしてる会社、最近やたら目につく変なCMこれも社宅を買い上げて再販したりする会社等々、昔の不動産販売スタイルでは考えられないようなスタイルを持つ会社の下げ幅が著しい、サムプライムの問題もあるかもしれないが、やはり最近になってようやく言われるようになった、土地価格の上昇止まりの影響が一番のように思う、前から言ってるように、この土地の上がり方は空上がりに近い物があり、ようやくマスコミ等も言うようになってきたからだ、マスコミは自分の会社が大手相手で中小企業の話はインタビューで聞いてるかも知れないが実感がなく、景気がいいように言っていた、それは一部であり、我々は建築下請け業者等の話で、今年がいかに我々の業界にとって悪いか実感していたので、ようやくこの様なことの積み重ねが、サムプライムをきっかけに噴出したのだと思う。
 実際我社もその影響か資金繰りに困っている会社からの土地買収の要請が増えてきつつある、前から私が言ってたより早く我々の業界の倒産ラッシュがおこるかもしれないかと、最近考えるようになった、前に言った不動産ベンチャー系の会社も潰れるのではないか?と思わざるを得ない、私の考えではこのように場荒らしをしたような会社は潰れた方がこの業界の正常化にはいいかもしれないと考えている。
 今から5年ぐらい前いやもう少し前であろうか?ハウスメーカーがやたら分譲住宅を建てるようになった、これは前にも書いたかも知れないが、家だけを建てるより分譲住宅にした方が、売り上げが上がりやすい、まぁー注文建築をメインにしてきたメーカーが売り上げのためだけに、注文建築をおろそかにし出した傾向であった、何か噂によると遂にと言うかタマホームまでも、分譲住宅に手を染めるらしい、こんな事をいったら語弊があるかもしれないが、注文建築もろくに出来ない会社が難しい不動産までも取り込んだ分譲住宅に手を出すとは驚いた、それに昔タマホームは分譲住宅の業者の下請けを絶対にしないとまで言っていた会社である、これも売り上げ至上主義だろうか?でも注文建築ではまやかしで仕事を取れたかも知れないが、分譲住宅にはもっとローコストで家を建てるパワービルダーの存在があるのにどう考えてるのであろうか?いづれにしても今後注目であることは間違いない。
 今年は住宅着工戸数が100万戸割れ確実とも言われている、これは前に述べた建築基準法改正も有るかも知れないが、不動産価格高騰も少なくとも影響が有ると思われ、前から何回も言ったように自分で自分の首を絞めるようなことをしてるので、早く業界の膿を出し切り、少しでも早く正常化されることが望ましいと考えている。

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 2007/09/06 Thu 22:40:00
 去年の今日9月6日にこのブログを初めて1年がたった、初めの方は飛ばしに飛ばして記事を書いてきたが、最近はやや落ち着いたであろうか?私は血液B型なので一生懸命するときは、没頭するがその後はおそろかになる場合があるので、現在まで続けられた私としては100点満点で70点と言ったところであろうか?
 今日は今まで建築等どちらかと言うとお堅い話が多かったと思うので、1周年と言うことで私素性について書いていきたい、私は昭和43年に豊中市の庄内と言うところで生また、当時は長屋住まいで、まだ工務店を始めたて父と母そして2人の姉と共に暮らしていた、私が2歳ぐらいの時高度成長にものった父の工務店が順調に行きだし、住まいは宝塚の一戸建てに引っ越ししその後は順調に幼稚園→小学校→中学→高校と進んでいったのだが、しかし順調と言えどもすべてがいい子ではなかった(長文になるので省かせていただく)中学から関西大学の付属校に行ってたため比較的楽に大学に入れたのだが、ここからが大問題で大学を卒業するのに8年を要してしまった(しまったというか自分のせいであるが)今考えると親の経済的負担は相当だったと思う、私にこんな子供がいたらやめさせてたと思う、ただよかったなと思えるのはもし4年で卒業していたらその頃はバブルの真っ最中であり、もっと浮かれていたような気がすると言うぐらいか、ともかく親には多大な迷惑をかけ決して真面目ないい子でなかったのは確かである、卒業後、富国建設と言うゼネコンに就職した、そこでもまたまた迷惑をかけてしまい、1年後阪神大震災に見まわれた為1年で退職しとても忙しくなった、父の会社である我社に帰ったきたのである、ゼネコン時の生活はそれこそ強烈で3月休みがないとか家は5時半に出て帰りは午前様という生活が続いた、しかしその経験はその後に本当に生きていると思う今となれば感謝の気持ちで一杯だ、その会社を退職するとき社長に挨拶をしたら笑いながら「給料泥棒やな~」と言われ、その当時はこんだけ働かせて何が泥棒やと思ったが、今となればそれは事実だなぁーとしみじみ思うことがある、そんなこんなで我社に戻って13年、色々な経験をし現在がある、こんな私も来年で40歳世の中で言えば、これからいよいよ脂がのる時期とも言える。
 私も日頃の業務は普通の工務店さんと少し違った部分があり、どちらかというと不動産色が強い傾向である、過去の記事でも書いたが何でも屋なので、これからはその1つ1つ物に対してもっともっと極めて行きたいと考えている、少し大げさかも知れないが医療で言えばすべての病気に対して1人で対応できる、医者みたいなものなので、人よりはより多く勉強必要であると思うが頑張っていきたいと考えている。
 お陰さまでこのブログも最近になりまたアクセス数が増える傾向にある、どのような形であれ増えることはいいと考えてる、私のブログ誤字脱字等も多いと思うが、これからも家や不動産を買われる方に少しでもお役に立てる記事を書いていきたいと考えている、最後にもしこのブログを通りすがりではなく、楽しみに読んでくださる方がおられるなら、本当にお礼を申し上げて終わりたい。

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 2007/09/03 Mon 22:42:00
国土交通省「ホームページキャプチャ」 今回も前回の続きで影響について書いていこうかと思ったが、専門的な分野が多くなるためで今回で何故こうなったのか検証しながら総括していきたい。                                        今までにも書いたが、今回の改訂で建築業界に大きな影響が出ているのは確実で、建築関係の株価にも影響している、ここにきて国交省もようやく動き出したが、ここまで混乱してからでは遅いような気がする、そこまで大きな影響がでるとは思わなかったのであろうか?建築も含めいかに発展させていくか考えるのが役所であるのに、これだけの大混乱を招いた事は大問題であると思うのだが、確かに消えた年金問題も異常なことであるが、我々の業界だけでなく他業界にも、このような混乱を招く法改正を多数行なっているのであれば、この国の行く末はと考えさせられるぐらいの改正である、これは我々だけの影響で済まず、これから家を建てたいと考えられている、すべての人に大きなそして負担を大きくする改正であることは確実である。
 これだけではすまない6月20日に行なわれたこの法改正であるが、8月から確認申請費用も大幅に値上げになっている、今まで100?ぐらいの建築確認申請から竣工検査までの費用が6万円ぐらいだったのが、いつのまにか10万円超になっていた、少しでも間違えのある確認申請は受け取らない、竣工後不備があれば設計士任せで更に値上げとは...。これまでで一番極端な値上げである。
 では何故このような法改正が行なわれたのであろうか?原因はみなさんおわかりのように、一昨年発覚した、耐震偽装事件がすべてであることに他ならない、しかし世間では姉歯建築士、ヒューザーが悪いように思われてるが(確かに彼たちが諸悪の根源であることに変わりないが)私が過去にも書いたように、民間や役所の確認検査している機関が一番悪いと考えている、その事を普通にまじめに業務している設計士やまして施主さんに負担を増やし更に混乱まで招いている、先日この法改正について業務をしている人の別意見で、我々に負担を押しつけるより、検査等をしている人のレベルを上げる方が、偽装等に対して有効であると書いていたがその通りである。
 最近の法律は何か悪い人にあわせて作られてるような気がする、銀行のATMも50万以上おろせなくなったり、不動産の契約書等も分厚くなっていく一方である、普通にまじめにしている人にとったら何とも住みにくい世の中になったと思う、この法改正も設計士にもっとしっかりしなさいと言ってるのかも知れないが、私は思うのだが締め付けただけで、悪いことをしようと思えばまだまだ出来る法律である言うことだけは確かで、結局は信用できる人及び会社に設計及び施工をしてもらうことが、一番ではないかと考える、最後にこれから家を建てられるであろう方が受ける問題点を列挙してこの改正についてとりあえず一旦終わりたいと考えている。

☆今回の法改正による施主への影響(木造2階建て100?を想定)

●建築確認申請の申請許可までの時間の長期化
 改正前 2週間  改正後 1月~2月 (工事の長期化) 3階建て等は更に長い
●建築確認代金の値上げ
 申請費 6万→10万円超 更に申請図面が増えるためその費用等 実際は10万ぐらい?値上げが予想される(費用の負担増)
●建築中の簡単な間取変更(現在のままでは困難しかし国交省が検討中)、ましてはクロス等の変更が困難?クロス等については変更は申請で出来るが費用が発生する可能性あり。(設計の自由度が少なくなる及び費用の負担増)

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