ウダウダ工務店日記・・・
兵庫県宝塚市にある工務店のウダウダ日記・・・


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倒産ラッシュ 
 2008/05/23 Fri 23:16:43
倒産会社貼紙 前からも何回も何回もこの業界の倒産件数増加が加速すると言っていたが、本当に身近に感じるようになってきた、今年に入り関東の中堅戸建て、マンションの分譲会社が潰れているが、最近になってきて大阪の方の会社の倒産もしくは変な噂が本当に耳に付くようになってきた、何故関東から倒産が始まったかと言うと、私の予想であるが関東は土地の坪単価がずば抜けて高く、もし1割土地の価値が下がっても仕入れてる会社にとっての影響は金額が大きいので多大である、その為負債がかさみ倒産に至るまでが早いと考えられる、特にマンションは全国的にだが成約率が下がっていて、単価が高い関東のデベロッパーは現在青息吐息ではないだろうか?
 ここを見ていただければ今年の関東の分譲会社の倒産数の多さはわかると思うが、最近に来て関西にもこの並が押し寄せてきたようだ、先日もいきなり不動産の情報FAXが入ってきた、それも結構金額が安いそこに電話をかけて聞いたところ、分譲中の会社が倒産寸前で夜逃げし弁護士が代理で精算を行なっているらしい、その土地の謄本をあげてみたが、おそらくとんでもない金額で買ったことが想像できる抵当権が付いていた、これからもこの様な物件が増えるように思われる。
 今日であるが我社の取引銀行の方と話してたのだが、三井住友銀行系列の関西系の地銀が前年比30%ぐらい貸出しが増えてて異常だと言っていた、この銀行は2,3年ほど前から不動産会社に対する貸し付けを手広くやっている、一時は他銀行で断られてもそこなら何とか融資がおりたと言われるほどイケイケに融資を行なってきた、個人住宅ローンもしかり他銀行に断られたローンを通したりしている、最近になっても少しは衰えたといえど融資を行なってるらしい、最近は特に銀行の企業融資が厳しくなってるのにである、ある意味関東はどうかわからないが、関西の不動産会社はこの銀行に助けられてた部分もあるかもしれない、この銀行が融資条件を変えてきたり、回収に回り出すもっと倒産が加速すると思う、がしかしそれを行なうとその銀行も危うくなりそうな感じである、その銀行に刺激されて競うように融資を行なった信用組合や他銀行もあるみたいで、これがこのまま行くと不動産建築業界の倒産件数は膨大になり、銀行の不良債権の問題もまた深刻化するのではないかと思う。
 いつもこの様な記事を書いた最後に私は言ってきてるが、この様な潰れるような会社は顧客にも銀行、他業者にも迷惑をかけてる事が多いのでいっそのこと、もっと淘汰されて健全化されるのを願うばかりである。。。。。

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INAX展示会に行ってきた 
 2008/05/20 Tue 14:32:12
INAX展示会タイルオブジェINAX展示会キッチン展示INAX展示会洗面展示
 先月であるが、商社の方とインテックス大阪で行われた、「2008 INAX新商品&リフォームフェア 」に行ってきた、INAXと言えば2001年にトステムと経営統合したが、それから徐々に2社共同開発による商品が増えつつある、INAXはその昔商品の技術力はあるがデザイン性に乏しく、それに比べトステム正反対であった。
INAX展示会黒いトイレ展示INAX展示会「キレイ床」展示INAX展示会キッチン表面材展示 今回の展示会を見て思ったのだが、INAXの商品のデザイン力は昔から比べるととてもよくなっていて色々な商品を見ていても楽しい、それとINAXは国内最大のタイルメーカーで、1番最初の写真にあるが、入口にタイルによるオブジェが飾られていた、キッチンや洗面などもデザインが結構洗練されていて、見てて楽しいのは楽しいのだが、昔の展示会に比べて展字数が少なく、目立った新製品も飾られてなかった、新技術と言えば「キレイ床」ぐらいだろうか?ユニットバスの床材はTOTOが「カラリ床」呼んでいる、塗れにくい床を開発してから、他社も名を変えて色々出してきて、今回は汚れにくい床が出てきた、この方式もまた他社が名前を変えて出してくるであろう、見た目でとても印象に残ったのは、黒い「サティス」と呼ばれる全自動便器であった、これは多分参考出展だと思うが、住宅需要ではなく、店舗需要の為だろうと思われる。
 それにしても今回の展示会は写真でみるとおもしろそうに思われるかも知れないが、参考出品以外の商品ならわざわざここまで来なくても、大阪ショールームでも十分に見れそうな物ばっかりだったのが、少々残念であった。。。。

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大地震と建築業界 
 2008/05/13 Tue 22:39:15
阪神大震災で倒壊したビル1 先日中国で大きな地震がおこった、死者は今現在でも増え続けているらしく、このニュースの映像を見て感じた事だが、やはり中国はまだまだ建築基準がしっかりしてないみたいで、10階建てのビルまでもぼろぼろに崩れた画像もあった、家も煉瓦作りのような家が多く、鉄筋等も入ってないので見るも無惨に倒壊している、それに比べて私も体験したが阪神大震災の時は映像を見る限りここまでひどくなかったと思うほどである、地震エネルギーは阪神大震災の10数倍と言われているが、やはり建築基準の甘さからこの様な大惨事を招いたと思う、日本は昭和56年に耐震基準が大幅に改正されたのが大きく中国もこの地震を気に見直す必要がありそうだ。(といっても発展重視でしない可能性があるが)
阪神大震災で倒壊したビル2 私は大地震が起るたびに思っているのだが、耐震偽装事件があってから、もし都市部で大地震があったらどうなるのだろうかと?阪神大震災の時は写真のようにビルが傾いても施工ミスや計算ミスや偽装など考えてもいなかったため、ただ単に運が悪かったとか感じた人も多かったと思うが、あの事件がおこってから一気に風向きがかわり、もし何も施工ミス等もなくても、何かあればゼネコンは責められるのではないかって事である、もし東京等で懸念されてる大地震が発生したら、建物を建ててる多くの業者が訴えられる可能性があるかもしれないと考える、マスコミ等が煽り立てたら余計にその傾向が強まるだろう、そうなれば訴訟倒産とかも考えられなくともない、前も書いた事もあるかもしれないが建築物は100%完璧に出来ることは無いと言えるほど難しい、しかしミスをどれだけカバーできる事が考えられるのが良い業者で、今のようにすべて完璧を求められたら、建築業界は成り立たない、それは医療でも他の業種でも多々あり得ることだと思う。
 耐震偽装事件によって建築業界の風向きが大きく変わり、締め付けられ続けている、世の中何にしてもそうだが、悪い人がいてることを基準に色々な物事が決められるため、とてもやりにくい世の中になったものだ、我社は幸い阪神大震災で全半壊0であったが地震は自然の物でありどのような動きをするかわからないのでいくら補強した家やビルでも倒壊する可能性があるのである、大地震があればそのように真面目に取り組んでいる業者も訴えられる可能性があるのである、それだけ耐震偽装事件の残した罪は根深いのである、まぁー自然には逆らえないが地震とか台風はできればおこってもらいたくないと願うばかりである。。。

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 2008/05/11 Sun 22:17:49
ある山手の土地分譲地 今年2回目にあるが、最近の不動産状況を書いていきたい。              前にも書いたが当然であるが今現在も建築不動産関係は、大不況進行中である、最近我社はリフォーム仕事も多くこなしていていて、職人等と話をする機会が増えているが、いい話を聞くことはなく、昔はこんな仕事したくないなぁ~といった感じだった職人でさえも何も言わず仕事を受けるようになった。         私が我社に帰ってきて13年ぐらいになるが、この業界が悪くなる一方である、不動産に関しては当然上昇は下げ止まり、徐々に下落傾向ではあるが、ここで最近の傾向が見えてきたので箇条書きに書いていくと。

★不動産価格は全体的に下落傾向ではあるが、平地に関しては穏やかであるが山手の下落が大きい。
★分譲住宅に関してはパワービルダー系の衰退により不動産屋系の分譲住宅会社の売行きがいいように思われる。
★銀行の貸し渋りが前より加速してるため、業界の資金力による格差がより大きくなっている。

 最近は前に比べて明らかに分譲住宅の供給等が少なくなってきている、これは関西圏に限ったことではなく、関東の方でもその傾向があるらしい、それは多分先ほど3番目に書いた銀行の貸し渋りが大きく影響を受けているような感じである、ここ3,4年銀行は不動産関係の業者にお金をよく貸していた、まぁーそのおかげでここ数年の不動産価格上昇に繋がったわけだが、では何故銀行は不動産業者に融資をしたのであろうか?普通事業融資は15年とかで返すのが普通である、例えば店舗を借りて営業する居酒屋が店舗開業資金1000万借りた場合、支払いは毎月の売り上げから少しずつ返さなくてはならない、当然銀行は融資する際には担保を取っているだろうが、完済までには普通で15年掛かるのである、それが不動産の場合、都合の良いことにその物件自体に担保をかけることが出来、融資額も何千万いや何億単位になるため、営業成績にも好都合で融資機関が長くても2年であるため、リスクが少なく銀行にとっては好都合なのである、その銀行も最近の不動産不況で業者に2年の所を1年で返済しなさいとか圧力をかけているので、資金力がない業者は徐々に淘汰されていくようになってきているのである、今までの話を総合すると、昔のある時代に似ていないだろうか?規模は小さいけれどやはり小バブルのきっかけを作ったのはやはり銀行である、銀行が不動産業者に融資を多くすればいつの時代でもバブルがおこるのだということを、この数年で証明したのではないだろうか?まぁー前から言っているが業者数があまりにも多いので、淘汰されれば正常化すると思うが、銀行によってはまだ融資し続けている所もあるみたいで、そのような銀行は元々素性がわるい銀行なのだが、これ以上かき回すのはやめてもらいたいと思う、いづれその様な銀行に借りている業者も銀行も淘汰されるだろうが、その付けは普通にまじめにやっている業者に廻ってくると思われるので、この繰り返しには本当にうんざりである、まぁー来年ぐらいまではこの状態は続くように思われる。。

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 2008/05/08 Thu 22:51:08
競売物件資料の一部 今日は朝から先日入札していた、競売物件の開札に行って来た、5年ほど前まではちょこちょこ入札はしていたが、ここ数年競争があまりにも激しくなってきたため入札をしたことはなかったので、久々に入札で更に今回から昔は伊丹簡易裁判所で行なわれていた、開札が今回から尼崎の裁判所に変わって少々行くのには遠くなってしまった、最近の役所は統合の方向に向かっていて、我市宝塚にあった法務局も伊丹と統合されてなくなってしまった、不便になったものだ。       のっけからウダウダ書いてしまったが、競売の結果は4入札の内3番目つまりブービーである、競い落とした業者との差は120万円我社が600万円少しで入札したので、見られてる方はそんな差がないやんとか思われてるかもしれない、しかしこの差は大きい、この入札は知合いの不動産業者からの薦めで入札したが、その時に私は「あまり期待しないで下さいよ、多分訳のわからない業者が700万円台で入札してくるでしょうから」と言っておいたがまさにその通りになってまった。
 この120万の差はなんであろう?私が分析するのは競い落としたのはこの地域で有名な競売専門業者で、今回も50物件中15ぐらい落としてた業者である、まぁー言いように言えば専門業者なので手慣れているのもある、我社が競売物件の試算をする場合必ず、立退き費用を計上するがその手の業者は、やんちゃさんな業者なので計上しないであろう、更に売る前のリフォームも私が見てきた経験上必要最小限のリフォームで押さえてくるので、必然とそれくらいの差が出来たのだと思う。
  その昔競売物件は普通の物件より格安であると言われてきたが、その時はとても素人もしくは普通の不動産業者でも立ち入れないほどの雰囲気であり、今のように立退きにしてもすべて業者任せであったので今に比べるととても難しい物件が多く、現在のように強制執行なんてシステムも無かった、強制執行が競売に適用されだしてから、普通の不動業者や少ないが素人でも入札できる様になったのである、そうなると当然競争が激しくなり、今となっては普通の不動産取引と比べても格安とまで行かないのが現状である、それに私は不動産を始めてから1度も競売物件で大儲けした業者等を聞いたことがない。
 最近は競売物件をそんなに見ていないが、少し見たところによると昔は事業者が事業で破綻して競売になるパターンが多かったが、最近はローン破産が非常に増えてるような気がする、この状況を見てみてもやはり世の中特に関西は大不況なのであろう、それに昔に比べてだが入札する業者も減ったような気がする、競売物件は競い落とした業者は確か2週間ほどで決済(代金支払い)を行なわないといけないため、資金力のある業者しかおとせないからで、特に去年あたりから始まった金融引き締めの影響も受けてるように思う、それにしてもまたまた競い落とせず我社はまだ競売物件を競い落としたことがない、もっとイケイケな考えじゃないときっと今後も落とせないように思う。

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 2008/05/07 Wed 21:37:51
 先月中旬からおこなっていた、ブログ引越しの作業がほぼ完了した、初めは簡単に考えていたが、これほどしんどい作業とは夢にも思っておらず、まだ色々細かな設定が必要である、エキサイトブログは初心者にも簡単で取っつきやすいが、その分閉鎖的で細かな所が目が届いておらず普通のブログ引越し作業よりより多くの労力を必要とした、FC2ブログは設定は細かくできるが、その分中身をいじろうとすると専門用語の知識があった方が使いやすく思える、私はたまたま知合いにその道のプロがいてたので、スムーズだったと思うが知識が無かったとしたら、このブログをカスタマイズして使うのはとてもしんどいと思われる、なにわともあれ無事引越しを完了したので、これからまた建築不動産に関する記事をどんどん書いていきたいと考えているので、また贔屓にして頂きたいと考えている。


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