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ウダウダ工務店日記・・・
兵庫県宝塚市にある工務店のウダウダ日記・・・


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 2008/10/28 Tue 17:11:37
我社:武庫山分譲CGBOX車庫併用基礎簡易図面
  今回は少し特殊な木造建築物場合、不動産屋系及びパワービルダー系分譲住宅住宅においての業者間の、意思疎通の難しさについて書いていきたい、今年の春頃に知合いの不動産屋から相談を受けた、その内容はお客さんから販売物件の特殊基礎の説明を求められたらしい。

我社:BOX車庫併用基礎伏図 右1番目の画像を見ていただきたいが(クリックすると大きくなります)この物件の基礎は一部BOXガレージ一体の基礎となっており、図の○の部分はBOXガレージ鉄筋と住宅の基礎の鉄筋が一体となっているのが通常なのだが、色々相談にのっていき設計屋、土木屋、建築屋から聞いたの話を総合すると本来鉄筋で結ば我社:BOX車庫併用基礎断面図れている部分が結ばれてなかった、では何故そんなことになったのだろうか?

 不動産屋系分譲住宅の場合、ほとんどの場合分離発注で、更に不動産屋なので総合して現場を見れる人がいない、私が図面等を見てみると設計図面は○部分の鉄筋関する重要な記述はなし、土木屋は施行写真を見我社:基礎伏図及び補足図面みたらとBOXガレージの箱を作っただけ、住宅基礎部分を考えてないから鉄筋もなし、建築屋はBOXガレージと住宅基礎を結ばないと強度が落ちるのでは?とさえ考えもせずに見た図面のまま住宅基礎を施工したと思われた。

 一番問題なのは設計屋が図面に詳しく鉄我社:基礎アンカー図面筋結合部分を書いてないことと思う、しかし設計屋さんは逃げ腰の人が多く今回も例にもれず「普通は図示されてなくても一体化するのが常識」と言ったらしい、住宅基礎とBOXガレージの施工者が別業者で、更に建築土木業者は不動産屋は値切られる事が多いので、次の施工者の事、更に強度がどうのとか考えて施工する人は少ないと思われる、しかし設計屋のこのような発言には私も呆れてしまった。

 我社にも今回の物件と似たBOXガレージ一体基礎の施工事例があったので図面を載せてみた、右2つ目からが我社の図面で1枚目2枚目が設計屋が書いた図面で後が自社図面である、2枚目にBOXガレージ断面図があるが、当初BOXガレージ部分だけの図面であったが、住宅部分の基礎も図示するようと指示し、更にそれでもわかりにくい部分は、私自身が図面を作成し土木屋及び基礎工事屋に渡した、我社の場合更に住宅基礎部分のアンカー伏せを設計屋でなく私自身が書き、土台ジョイント部分等弱いと思われる部分の補強まで図面も書いている、土木工事の場合それでも不安な部分が多いので、打ち合わせは絶えずする、私は設計もできるのでそこまでするが、自社施工の分譲物件ではここまでひどいことにはならないと思う。

 私は別に不動産屋系の分譲住宅を否定する訳じゃないが、このような施工ミスは十分に予想される事例だと思う、私が思うに今回のミスでも別に致命傷なりうるミスでないと言えるかもしれない、しかしこれから分譲住宅を買われる方で、不動産屋系やパワービルダー系の物件で通常とは違うような基礎が施工されてる物件では、注意された方がいいと思う、これは見えない部分なので購入後では時すでに遅しになりかねない。
 
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 2008/10/20 Mon 16:29:23
ウェント淡路東海岸入口ウェント淡路東海岸フロントウェント淡路東海岸ロビー
ウェント淡路東海岸玄関ウェント淡路東海岸バルコニーからの眺望ウェント淡路東海岸室内
ウェント淡路東海岸和室ウェント淡路東海岸リビングカウンターウェント淡路東海岸玄関からの眺望
 先月我社が保有している、淡路島の土地の視察のついでに、リゾート型共有制コンドミニアム「ウェント淡路東海岸」がおこなっている、無料体験宿泊を利用した。

 実は土地視察前夏休みに子供をどこにも旅行に連れて行ってなかったので、色々民宿やらをインターネットで調べてた所、この施設にたどり着いたがしかし、このご時世にバブル時代はやったリゾート会員施設を彷彿させる方式に見えるこの施設、ましては無料体験宿泊と聞いて若干不安を覚えたが、これも勉強まして無料なので行くことにした。

 金曜日子供が学校から帰って来てからの出発、4時過ぎに出発したが行きは高速道路を利用したので、約1時間と少しで到着阪神地区からのアクセスは悪くないと思う、着くと少し前のマンションを彷彿させる建物で、写真にあるフロント、ロビー等も普通のマンションにくっつけたような印象であった、この無料体験宿泊は1時間ほどこの施設の説明を聞かなくてはならないシステムの為、すぐに営業マンに来て頂き説明を受けた、このシステムは説明が難しいのでこちらを見ていただきたいが、要はマンション1部屋を20人ぐらいで共同所有しましょう、そして占有日はあなたは無料で宿泊できますよ、その他需要の多い日は抽選で、他の人の占有日も売買できますっていう事だった。

 宿泊した部屋はこのタイプの部屋で私ども家族5人では少々小さめの部屋で、内装の感じは2世代ほど前のイメージで可もなく不可もなくって感じであった、当日は曇り空だった為眺望はもう一つであったが、天気がよければ関空や和歌山方面まで見えるらしい、しかし玄関側から見える風景は、とてもリゾート気分を味わえる風景でもなく、コンビニや酒屋まで近くにあった(これはある意味便利であると言えるが)館内施設もすべてでないが見てきたが、豪華設備ではなく露天風呂などはありますよってだけで、風情は感じられるものではない、当日別途料金で館内のレストランで3800円のコース料理を頂いたが、これは価格の価値ありと思う、私がこの施設を見たなかで一番良かった部分である。
たこフェリーたこフェリーから見た明石大橋たこフェリー甲板

 この施設私はあんまり魅力を感じなかったが、釣り好きな人やたまに宿泊できる施設が欲しいと、考える人には、なかなかおもしろいと思う、価格も小型車1台分ぐらいの値段で買える、説明してくれた営業さんも私がほぼ同業者と言ったにも関わらず、我社の保有土地の状況を教えてくれたり、とても親切に応対して頂いた、この体験宿泊はいつまでやっているか不明だが、近くに「淡路ワールドパークONOKORO」もあるし、私は帰りは写真にあるように「たこフェリー」を利用して帰った、1度観光がてらに体験してみるのもいいかもしれない。

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大不況時代到来? 
 2008/10/09 Thu 18:01:42
街の風景 最近株の値下げが止まらない、不況は不動産・建築業界だけでなく他業界にも波及していきそうだ、先日倒産した新井組は実は私が大学卒業するとき、就職先候補にも上った企業であった、バブル崩壊後も何回も倒産の噂は出ていたが、ここに来て倒産してしまった。

 最近やたらと報道している、ゲートウェイ21の倒産で社長の不正等をマスコミが追いかけているが、私が思うに確かにお金が返ってこないのは、とても不幸なことだが、今まで倒産したマンション及び不動産業者がお客様にかける負担の方が多大だと思う、今でも倒産しかけの業者の物件を契約した方とかもおられるし、新井組施工のマンションを買った方もおられるのに、マスコミはそのことを全然報道しない、実際倒産が危ぶまれる業者の物件が現在意外な売行きを見せてる例もある、仮に倒産した場合その業者や営業マンはどう言い訳するのでろうか?これから不動産等を買われる方は、その会社がどのような状況であるか、しっかりと見て購入していただきたい、倒産してからでは遅いのである。

 先月ぐらいからやたら我社に買取物件の資料が多くなってきたと言うか激増している、銀行の貸し渋りが不動産業者を直撃し、今まで仕入れを頻繁におこなってきた業者は今は在庫を抱え分譲住宅を建てようとしても、建築資金が銀行からの融資されない業者も多くなっている、そのような不良在庫処理や販売をかけてても売れない物件等の資料がとても多い。

 不動産不況は私も前々から予想していたが、ここまで世界的に不況に陥るとは考えていなかった、まだ日本は銀行の耐力があるのが救いだが、来年ぐらいから地銀の倒産も考えられる、それによっての消費マインドの低下が私が今現在一番懸念しているところである。


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