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ウダウダ工務店日記・・・
兵庫県宝塚市にある工務店のウダウダ日記・・・


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収益物件とは? 
 2008/11/26 Wed 14:03:30
当社収益物件 最近は景気の悪化に伴い、家賃収入を得られる収益物件が結構目につくようになってきた、景気の悪化で再度ゼロ金利時代に突入しそうで一層注目を集めそうな感じである。

 ネットを見てるとよく「サラリーマンでも持てる収益物件」というような文句で区分所有のワンルーム等を販売してるが、利回り15%とかうたっている、しかし区分所有のマンションを1つだけ持った場合とても危険を伴う、利回りの計算の仕方等は先ほどのリンクサイトで見てもらいたいが、15%とすると600万で買ったとしたら年間90万の収入と言うことになる、ここまでならいいように思うが修繕積立金、固定資産税、銀行金利等の経費に加え、もし設備機器等が故障した場合、交換ともなると10万単位で経費がかかってしまう、それにこの不況で敷金が高いと入居者が入らないため、私から見ると区分所有の収益物件はよほど条件が良くないと購入できないと考える。

 私が収益物件を見る上で一番重要視するのは、当然立地とそれと周りの収益物件の数である、立地が良くても多ければ、この時代家賃の下落が予想されるので、現在は良くても将来的に不安要素になる可能性がある、それに需要がないと収入がないそれは収益物件で致命傷になりうるのである。

 写真は我社の収益物件であるが、2駅が5分以内10分以内では更に2駅行ける、更に中心地梅田から自転車でも通える地域であるため、購入後4部屋空いたが家賃下落を見越してた為、1月以内にすべて入居者がついた。

 収益物件は入居者が入ってなんぼの世界である、例えば40000円の家賃を43000円に値上げして出しても、もし前者がすぐ後者が3月遅れで入るとすると、その家賃差を取り戻すまでに40ヶ月必要になる計算である、将来性も見越して購入しなければならない。

 もちろん個人向けの収益物件も多いが、最近特に目立つのはオフィスビルや店舗ビルである、私個人としては、両者ともよほど立地がいいか収益率がいいかじゃないと購入できない、この不況で現在大打撃を受けてるのは企業である、想像であるが飲食業にも貸し渋りがあると思われるので、慎重に行かないと後が怖い、それに企業相手の賃貸は過去の契約であると保証金の返還金が大きい物が多い、保証金等々は個人向けと同様安くなってきている、そうじゃないと誰も見向きもしないのだ。

 色々収益物件について書いたが、私どもは工務店であるからその後のメンテ等もできるが、個人さんになると、その辺の問題もある、これから不況で収益物件は多数出てくると思うが、もし買われるとしたら多方面から検討して購入していただきたい。
 
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 2008/11/12 Wed 13:38:43
金融不動産不況を載せる週刊誌 ここしばらく書いていなかったが、最近の不動産状況はどうなっているのであろうか?

 最近も不動産状況としてはこのブログで書いてなかったが、ちょこちょこ色々な変化について書いてきたつもりである、前にも書いたが今年の盆休み明けぐらいからこの業界の状況は一変、そしてその後リーマンブラザースの倒産及び世界同時株安の影響で更に景気状況は悪くなる一方であるように見える。

 企業倒産はどうであろうか?特に新興不動産倒産が今年目立っているが、ここに来て何故か前ほど倒産が多くないように思える、特に10月危機と言われていたこの業界の倒産が思ったより少ない、私の勝手な想像かもしれないがあまりにもここ数ヶ月銀行の貸しはがしについてマスコミがとらえたので銀行も企業に三行半を突きつけにくくなってるのではないだろうか?それとも衆議院解散前に政府からの圧力でもあるのだろうか?しかしどう考えても先が見えない新興不動産の倒産は、徐々に進むと思われる。

 逆に一般消費者はどうなのだろうか?私がお付き合いしてる不動産関係の方と話をして総合すると、企業の急激な冷え込みと違って一般消費者の冷え込みはそんなに感じない、現在でも低価格の中古マンションや価格のこなれた平地の分譲住宅などは売行きはそこそこらしい、逆に世間で言われている様に新築マンションの売行き、山手の分譲住宅そして土地分譲地などの売行きがあんまりどころか前に比べて急激に落ち込んでるらしい、そんな話を聞いてると消費経済のアメリカと違ってまだまだ堅実な日本は強いなと思わせる。

 我社も何件か持っているが、収益物件の売行きも好調らしい何でもかんでも売れているわけでは無いが、好立地高利回り物件は結構すぐ売れている、つまり何でも売れていない訳じゃ無いって事である。

 まぁ~株価が乱高下してる現在、先は見えてこなく確かに景気は後退すると思うが、まだまだと日本経済は強いなと思わせてくれた、弱っているのは金融業界と企業特にこの業種だけのような気がしてならない。
 
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